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09.06.2016

Wohnungsbau springt an, aber noch nicht genug, Börsen-Zeitung

Von Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP

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Wohnimmobilien sind eine attraktive und begehrte Anlage. Die Entwicklung wird getrieben von günstigen Finanzierungsbedingungen, hoher Arbeitsplatzsicherheit und einer starken Zuwanderung. Im ersten Quartal 2016 lag das Transaktionsvolumen mit 2,1 Milliarden Euro laut Jones Lang LaSalle zwar spürbar unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Dies ist jedoch nicht einem geringeren Interesse der Käufer geschuldet. Vielmehr mangelt es an geeigneten Objekten auf der Verkäuferseite, da sich angesichts der niedrigen Zinsen eine Reinvestition von Verkaufserlösen wenig rentiert. Einzig im Segment der Projektentwicklungen wurde nach Angaben von Savills ein höheres Transaktionsvolumen erzielt als in jedem Quartal des Vorjahres.

Der Wohnimmobilienmarkt wird heute maßgeblich von zwei Faktoren bestimmt: Urbanisierung und Wohnraumknappheit. Vor allem in sehr guten Lagen der Metropolen und zunehmend auch in begehrten Mittelstädten ist die Nachfrage nach attraktiven Wohnimmobilien trotz verstärkter Neubauaktivitäten anhaltend hoch.

In den Metropolen zog das Mietniveau von Neubauwohnungen seit der Jahrtausendwende im Durchschnitt um mehr als 40 % an. Die dominierende treibende Kraft ist der kräftige Zuwachs der Bevölkerung. An den sieben Top-Standorten – das sind Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München – ist die Einwohnerzahl seit 2000 um rund 800.000 Menschen gestiegen. Das entspricht einem Plus von fast 10 %. Angesichts vieler Single-Haushalte lag die zusätzliche Nachfrage damit bei fast 550.000 Wohnungen. Am stärksten sind der Bevölkerungszuwachs und dementsprechend auch die Ausweitung der Wohnungsnachfrage in München ausgefallen. Hier ist die Einwohnerzahl seit der Jahrtausendwende um fast 20 % gestiegen. Auf dem zweiten Platz folgt Frankfurt mit einem Plus von 12 %. Selbst in der Metropole mit dem langsamsten Bevölkerungsanstieg, in Düsseldorf, legte die Einwohnerzahl immerhin noch um 6 % zu.

Fertigstellungen reichen nicht
Weil seit der Jahrtausendwende in den sieben Metropolen aber nur 350.000 Wohnungen gebaut wurden, ist der Markt an den Top-Standorten heute erschöpft. Der Anteil leer stehender Wohnungen ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken. Der von CBRE/empirica zuletzt für 2013 ermittelte marktaktive Leerstand, der nur kurzfristig tatsächlich vermietbaren Wohnungen berücksichtigt, reicht von 0,4 % in München bis 1,8 % in Berlin. Inzwischen dürften die Werte noch niedriger sein. Damit kann der Wohnungsbedarf praktisch nicht mehr aus dem Bestand bedient werden, sodass dem Neubau eine immer größere Bedeutung zukommt.

Aber trotz der in den vergangenen Jahren spürbar angezogenen Neubauaktivitäten reicht das derzeitige Fertigstellungsvolumen in den meisten Metropolen nicht aus, um den Wohnraumbedarf zu decken. Das kommt in einer im vergangenen Jahr veröffentlichten Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft zum künftigen Wohnungsbedarf zum Ausdruck. Nach den Berechnungen des Kölner Instituts müssten in den Metropolen von 2015 bis 2020 noch deutlich mehr Wohnungen gebaut werden. Das Fertigstellungsniveau müsste in diesem Zeitraum, basierend auf den schon vergleichsweise hohen Wohnbauaktivitäten im Jahr 2014, in Düsseldorf um 16 % und in Berlin sogar um 125 % zulegen, um den Wohnungsbedarf zu decken.

Beispiel Hamburg
Am Beispiel Hamburg zeigt sich, dass öffentlich geförderte Wohnungsbauprogramme zwar dazu beitragen, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, die Lücke aber gleichwohl nicht schließen können. In der Hansestadt belief sich die Zahl der Fertigstellungen seit 2002 auf nur etwa 3.000 Wohnungen jährlich, während die Zahl der Haushalte um etwa 9.000 im Jahr wuchs. Mit dem „Bündnis für das Wohnen in Hamburg“ verpflichtete sich die Stadt im Jahr 2011 den Bau neuer Wohnungen, insbesondere günstiger Mietwohnungen, spürbar auszuweiten. Die Erfolge sind sichtbar, denn die Zahl der Fertigstellungen hat sich auf jährlich gut 8.000 Wohneinheiten ausgeweitet, sodass im Jahr 2015 der Wohnungsbau und die Zunahme der Haushalte fast ausgeglichen waren.

Mit dem Zuzug von Flüchtlingen dürfte die Lücke wieder größer werden. Aber auch ohne die hohen Zuwanderungszahlen reicht das Wohnungsangebot in Hamburg bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Denn in der Summe sind in den vergangenen zehn Jahren – gemessen am Zuwachs der Haushaltsanzahl – nur halb so viele Wohnungen wie benötigt entstanden.

Es dürfte also schwierig werden, den Wohnungsbau in den ohnehin schon dicht besiedelten Ballungsräumen so stark auszuweiten, weil es an den notwendigen Flächen mangelt. In dem Zusammenhang kann die Nutzung von Gewerbebrachen Chancen für den Wohnungsbau bieten. Sobald aber die Nutzung von Grünflächen, landwirtschaftlichen Flächen oder die Nachverdichtung bestehender Wohnquartiere diskutiert wird, stoßen Neubauprojekte häufig auf Widerstand der Bevölkerung. Und die verfügbaren Baugrundstücke sind oft so teuer, dass die notwendigen Mieten für die dort gebauten Wohnungen für große Teile der Stadtbevölkerung nicht mehr erschwinglich sind.

Insofern ist wahrscheinlich, dass die Knappheit am Wohnungsmarkt, die schon in der Vergangenheit das Wohnen in den Ballungsräumen verteuert hat, auch zukünftig für weiter anziehende Mieten sorgen wird. Die Mietsteigerungen dürften aber nicht mehr an die Zuwachsraten der vergangenen Jahre heranreichen. Das ist auch eine Folge des schon gestiegenen Mietniveaus. Denn für den Teil der Städter, die sich die hohen Neubaumieten noch leisten können, ist durch die größeren Fertigstellungszahlen auch das Angebot gewachsen. Zudem dürfte das hohe Mietniveau auch zu einer abnehmenden Mietermobilität führen. Statt in eine größere Wohnung umzuziehen, arrangiert man sich mit der bewohnten kleineren, aber eben spürbar günstigeren Wohnung.

Und die höheren Mieten der Top-Standorte fördern Ausweichreaktionen: Wohnungssuchende weichen auf Standorte im Umland aus. Solche Sättigungstendenzen sind in der Mietentwicklung der Top-Standorte bereits sichtbar. Vom starken Mietanstieg mit 7 % im Jahr 2012 ist die aktuelle Dynamik mit weniger als 3 % weit entfernt. Lediglich in München steigen die Mieten derzeit trotz des mit Abstand höchsten Niveaus noch rascher an. Allerdings ist Münchens Wohnungsmarkt auch durch den niedrigsten Wohnungsleerstand, den stärksten Einwohneranstieg und das höchste Kaufkraftniveau gekennzeichnet.

Darüber hinaus sind derzeit neue Wanderungsmuster innerhalb Deutschlands erkennbar. Die jüngere Bevölkerung zieht es in die Städte, die ihnen ein attraktives Umfeld bieten. Dies sind nicht nur die Metropolen, sondern auch spannende Mittel- und dabei insbesondere Universitätsstädte wie Leipzig, Münster, Würzburg oder Freiburg. Diese regionalen Zentren bieten eine hohe Lebensqualität, sie sind lebendig, vital, urban. Kurze Wege, ein gut ausgebautes Verkehrsnetz, attraktive Einkaufsmöglichkeiten und ein vielfältiges kulturelles Angebot machen ihre Anziehungskraft aus. Die Folgen sind auch dort eine zunehmende Wohnraumknappheit und steigende Mieten. Dem gegenüber steht ein wachsender Leerstand in manchen ländlichen Peripherien und an weniger lebendigen Standorten. Obwohl die Wohnungsbauaktivitäten auch in den bevorzugten Mittelstädten in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen sind, reicht das Angebot ebenso wie an den Top-Standorten nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen. Die Folge sind auch hier zunehmend steigende Mieten.

In diesem Marktumfeld arbeitet die DG HYP eng mit den Volksbanken und Raiffeisenbanken zusammen, um das Finanzierungspotenzial gewerblich genutzter Wohnimmobilien sowohl in den Metropolen, als auch an den gefragten regionalen Standorten optimal zu erschließen. Insbesondere außerhalb der Top-Standorte setzt die DG HYP auf die ausgeprägten Kenntnisse der Volksbanken und Raiffeisenbanken und die guten Kontakte in der Region, die die DG HYP durch ihr Finanzierungs-Know-how und ihre Immobilien-Expertise ergänzt. Durch die intensive Zusammenarbeit ist die DG HYP im Markt gut aufgestellt und wird sich gemeinsam mit ihren Partnerbanken auch zukünftig als gewohnt verlässlicher Finanzierungspartner erweisen.