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01.04.2017

Starke Immobilienstandorte trotz Herausforderungen - Börsen-Zeitung, Wirtschaftsraum NRW

Von Matthias Weimer-Osterloh, Leiter Immobilienzentrum Düsseldorf bei der DG HYP

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Nordrhein-Westfalen (NRW) wird als Bundesland, aber auch als Wirtschaftsstandort oft unterschätzt. Die Gründe dafür sind ein eher schwaches konjunkturelles Wachstum, hohe öffentliche Ausgaben, eine marode Infrastruktur und ein Bildungssystem, das im Bundesländerranking weit unten rangiert. Dabei darf nicht übersehen werden, dass Nordrhein-Westfalen für mehr als ein Fünftel des Bruttoinlandsprodukts (BIP)verantwortlich ist und damit eine tragende Säule der deutschen Wirtschaft bildet. Als Immobilienstandort ist das westdeutsche Bundesland für Investoren sogar von großem Interesse. Gründe sind die hohe Zahl an Einwohnern, Großstädten und erfolgreichen Unternehmen auf relativ engem Raum. Neun der 30 DAX-Unternehmen haben hier ihren Sitz.

Außerdem leben im einwohnerstärksten Bundesland mit fast 18 Millionen Einwohnern mehr Menschen als in ganz Ostdeutschland. Positiv zu der Entwicklung beigetragen hat der Strukturwandel der vergangenen Jahre. Dadurch ist die Wirtschaft heute mehr durch Dienstleistungen, Technologiestandorte und Konzernzentralen als durch das verarbeitende Gewerbe geprägt. Trotz der Expansion des Dienstleistungssektors bietet das westdeutsche Bundesland aber noch immer die großen Vorteile eines traditionell starken Industriestandorts. Beide Wirtschaftszweige sind eng miteinander vernetzt.

NRW mischt ganz vorn mit
Zugleich verfügt Nordrhein-Westfalen über den größten deutschen Immobilienmarkt. Hier liegen zehn der 20 einwohnerstärksten Städte Deutschlands. Darunter sind mit Düsseldorf und Köln zwei Wirtschaftsmetropolen, große Bürozentren wie Bonn und Essen und führende Einkaufsstädte wie Dortmund und Münster. Diese Standorte und drei weitere – Bielefeld, Duisburg und Aachen – hat die DG HYP in ihrer aktuellen Studie „Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2017“ in den Segmenten Handel, Büro und Wohnen analysiert. Das zentrale Ergebnis: Den ehemals überwiegend industriellen Standorten im Ruhrgebiet, die noch Aufholbedarf haben, stehen dynamisch wachsende Dienstleistungs- und Verwaltungszentren gegenüber. Daraus resultieren unterschiedliche Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt, die sich besonders im Handel und am Wohnungsmarkt zeigen. Die Büromieten entwickeln sich in den analysierten Oberzentren hingegen homogen, anders als der Leerstand, bei dem ebenfalls große Unterschiede sichtbar sind.

Mehr Einzelhandelsfläche
In den beiden zurückliegenden Jahrzehnten wurde die Einzelhandelsfläche in Nordrhein-Westfalen deutlich ausgeweitet. Das gilt allerdings nicht für alle Standorte im gleichen Umfang. So hat sich die gesamte Verkaufsfläche je Einwohner in Düsseldorf seit 1995 spürbar erhöht, während sie in Köln nahezu konstant geblieben ist. Dadurch weist die Domstadt mit 1,4 Quadratmeter Verkaufsfläche je Einwohner heute den niedrigsten Bestand der untersuchten Standorte auf. Essen verfügt nur über wenig mehr Verkaufsfläche. Bielefeld, Bonn, Dortmund und Duisburg bewegen sich im Bereich von 1,7 Quadratmetern. Darüber liegen Aachen, Düsseldorf und Münster mit jeweils etwas mehr als 2 Quadratmetern.

Die Mietentwicklung ist an den nordrhein-westfälischen Einzelhandelsmärkten in den vergangenen Jahren größtenteils positiv verlaufen. Betrachtet man die Oberzentren hinsichtlich Miethöhe und -entwicklung im Detail, so werden jedoch Unterschiede sichtbar. Nach den Metropolen Köln und Düsseldorf mit Spitzenmieten von aktuell 250 bzw. 275 Euro pro Quadratmeter ist der mit Abstand stärkste Shopping-Standort in Nordrhein-Westfalen Dortmund. Hier beträgt die Miete in sehr guten Lagen derzeit 215 Euro pro Quadratmeter. Auch in Münster ist die Spitzenmiete mit 175 Euro pro Quadratmeter für einen B-Standort vergleichsweise hoch. Mit knapp über bzw. unter 130 Euro pro Quadratmeter liegen Bonn, Bielefeld und Aachen im guten Mittelfeld. Die drei Standorte beweisen mit einem ausgeprägten Mietanstieg relative Stärke.

Herausfordernder ist die Situation in Essen und Duisburg, die angesichts zunehmend attraktiver Einkaufsmöglichkeiten in den umliegenden Städten Belastungen ausgesetzt sind. Die Sättigungstendenz im Einzelhandel macht vor Nordrhein-Westfalen nicht halt. Die Kombination aus Flächenwachstum und hohen Mieten auf der einen sowie einer nachlassenden Nachfrage der Retailer auf der anderen Seite dürfte im Wesentlichen für stabile, bestenfalls noch marginal steigende Spitzenmieten sorgen.

Dem bundesweiten Trend folgend steigt die Zahl der Bürobeschäftigten seit mehr als zehn Jahren auch an den Wirtschaftsstandorten Nordrhein-Westfalens stetig an. Von 1995 bis 2015 ist die kumulierte Bürobeschäftigtenzahl um rund 180.000 auf 920.000 gestiegen – das entspricht einem Plus von 24 Prozent. Dagegen hat sich die Zahl der Beschäftigten im verarbeitenden Gewerbe in dieser Zeit um etwa 100.000 vermindert. Das Tempo, mit dem neue Büroarbeitsplätze entstehen, unterscheidet sich aber von Standort zu Standort. Das größte Plus in den zurückliegenden zehn Jahren konnte Aachen mit fast 20 Prozent verbuchen, in Dortmund wuchs die Bürobeschäftigung um weniger als 10 Prozent.

Folgen der Finanzkrise
Nachdem sich der Büroflächenbestand kurz nach der Jahrtausendwende kräftig ausgeweitet hatte, führte die Ende des vergangenen Jahrzehnts ausgebrochene Finanzmarktkrise zu einer spürbaren Zurückhaltung bei der Schaffung neuer Büroflachen. Deshalb wachsen die Büroflächen seit etwa zehn Jahren sichtbar langsamer als die Zahl der Bürobeschäftigten. An den sieben untersuchten Oberzentren liegt die Leerstandsquote bei durchschnittlich aktuell 3,7 Prozent und damit spürbar unter dem bundesweiten Durchschnitt regionaler Immobilienzentren von knapp 6 Prozent. Ursächlich dafür dürfte ein vergleichsweise zurückhaltender Büroneubau sein, der sich zudem eng am tatsächlichen Bedarf orientiert. Lediglich in Essen und Dortmund ist das Leerstandsniveau höher und gleicht dem Durchschnitt deutscher B-Standorte.

Während die Spitzenmieten in Köln und Düsseldorf etwas unter dem Durchschnitt der deutschen Metropolen liegen, liegt der Quadratmeterpreis in den Oberzentren mit aktuell 14,50 Euro knapp 1 Euro über dem Durchschnittswert der B-Standorte bundesweit. Ein Grund dafür dürften die für ein regionales Zentrum überdurchschnittlich hohen Büromieten in Bonn von aktuell 19 Euro pro Quadratmeter sein. Die nordrhein-westfälischen Oberzentren weisen relativ homogene Bürospitzenmieten von rund 14 Euro je Quadratmeter auf. Nur in Bielefeld liegt der Mietpreis mit 11,60 Euro spürbar darunter. Angesichts der anhaltenden Flächennachfrage bei niedrigem Leerstandsniveau und geringem Neubau dürften die Bürospitzenmieten in den Oberzentren im laufenden Jahr um durchschnittlich 1,0 Prozent steigen.

Steigende Wohnungsmieten
Auch auf den Wohnungsmärkten in Nordrhein-Westfalen ist der bundesweite Trend steigender Mieten erkennbar. Treiber dafür sind nicht ausreichende Neubauaktivitäten bei stetigem Bevölkerungszuwachs. Sogar in den Ruhrgebietsstädten stagniert der rückläufige Einwohnertrend mittlerweile. Dennoch spaltet sich die Entwicklung weiter auf, weil die Bevölkerung in Bonn und Münster, aber auch in Aachen dynamisch wächst. Angespannten Wohnungsmärkten mit knappem Angebot stehen Städte gegenüber, die zumindest in schwächeren Lagen von Angebotsüberhängen gekennzeichnet sind.

Die Wohnungsbauaktivitäten sind sehr unterschiedlich ausgeprägt. Duisburg und Essen zum Beispiel weisen zwar keinen generellen Wohnungsmangel auf. Attraktive, zeitgemäße Wohnungen dürften aber dennoch fehlen, weil über viele Jahre kaum noch neue Wohnungen entstanden sind. Etwas mehr wurde in Aachen, Bielefeld, Dortmund und Düsseldorf gebaut. Weil die Bevölkerung in Aachen und Düsseldorf wuchs, konnte die Miete hier kräftiger zulegen als in Bielefeld und Dortmund mit einer stagnierenden beziehungsweise leicht rückläufigen Einwohnerentwicklung. Gleichwohl steigen die Wohnungsmieten angesichts einer kontinuierlichen Nachfrage an allen betrachteten Standorten.

Aktuell reicht die Miete je Quadratmeter von 7,90 Euro in Duisburg bis 11 Euro in Bonn. 2017 dürfte sich der Mietanstieg in den nordrhein-westfälischen Großstädten fortsetzen. Zum einen wachsen die Einwohnerzahlen – auch derer, die in der Vergangenheit mit erheblichen Einwohnerrückgängen konfrontiert waren. Zum anderen wird in den meisten Städten nach wie vor nicht ausreichend gebaut. Im Durchschnitt aller Standorte dürften die Mieten im laufenden Jahr um rund 2 Prozent steigen.

Die DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Nordrhein-Westfalen 2017“ steht hier zum Download bereit.