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09.07.2016

Immobilienstandorte in Weser-Ems überzeugen mit guten Aussichten - Genossenschaftsmagazin Weser-Ems 07/2016

Von Hans Henrik Dige, Leiter Immobilienzentrum Hamburg der DG HYP

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Weser-Ems zählt nach den Ergebnissen des Zukunftsatlas 2016 von Prognos zu den Zukunftsregionen in Deutschland. Insbesondere die Städte Osnabrück und Oldenburg zeichnen sich durch eine dynamische wirtschaftliche Entwicklung aus. Davon kann auch der Immobilienmarkt dieser Standorte profitieren, wie die aktuelle DG HYP-Studie „Immobilienmarkt Norddeutschland 2016“ zeigt. In den drei untersuchten Segmenten Einzelhandel, Büro und Wohnen bieten die beiden Städte aus Weser-Ems im Vergleich mit den weiteren in der Studie analysierten norddeutschen Groß- und Mittelstädten – das sind Kiel, Lübeck, Hamburg, Bremen, Hannover und Braunschweig – zum Teil überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial.

Die Aussichten für die Wirtschaft in der Region Weser-Ems sind insgesamt gut. Die Einwohnerzahl ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen, während sie sowohl in Deutschland insgesamt, als auch im Bundesland Niedersachsen rückläufig war. Hintergrund für den Bevölkerungszuwachs in der Region Weser-Ems ist die erfreuliche wirtschaftliche Entwicklung und eine Arbeitslosenquote, die unter dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Diese Entwicklung wirkt sich aus Sicht von Investoren und Finanzierern positiv auf den Oldenburger und Osnabrücker Immobilienmarkt aus. Denn für aussichtsreiche Immobilieninvestitionen gilt: Die Immobilie muss sich nicht an einem Top-Standort befinden, vielmehr kommt es auf die Stellung im Wettbewerb an. Eine gute Infrastruktur und eine robuste Wirtschaft vor Ort sind zentrale Anlagekriterien. Und damit können die beiden Standorte punkten.

Oldenburg: regional bedeutender Bürostandort
Mit rund 160.000 Einwohnern ist Oldenburg nach Hannover und Braunschweig die drittgrößte Stadt Niedersachsens und das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Weser-Ems-Region. Die westlich von Bremen gelegene Universitätsstadt überzeugt mit hoher Lebensqualität und einer dynamischen wirtschaftlichen Entwicklung. Der Beschäftigungsaufbau verläuft im Vergleich mit anderen norddeutschen Großstädten deutlich günstiger, die Arbeitslosenquote ist mit 8 Prozent relativ niedrig.

Oldenburg ist mit rund 900.000 Quadratmetern Bürofläche zwar ein kleinerer, regional aber bedeutender Bürostandort. Die gute wirtschaftliche Entwicklung der Stadt und die kräftige Ausweitung der Bürobeschäftigtenzahl haben die Spitzenmiete in den vergangenen zehn Jahren mit einem Zuwachs von mehr als 40 Prozent weit überdurchschnittlich ansteigen lassen. Denn während die Bürobeschäftigung in dieser Zeit um 20 Prozent wuchs, stieg der Bestand an Büroflächen um lediglich 8 Prozent. Die Leerstandsquote ist mit 3 Prozent sehr niedrig. Die Spitzenmiete liegt mit 11 Euro je Quadratmeter bezogen auf den Durchschnitt der regionalen Standorte Norddeutschlands im guten Mittelfeld. Damit konnte der Büromarkt beim zuvor unterdurchschnittlichen Mietniveau inzwischen aufholen. Die Nachfrage war in den zurückliegenden Jahren stark von der öffentlichen Verwaltung, von Banken und Versicherungen und gewerblichen Verwaltungsfunktionen geprägt. Für das laufende Jahr dürfte die Bürospitzenmiete in Oldenburg um voraussichtlich 1,8 Prozent steigen und Immobilieninvestoren damit ein überdurchschnittliches Potenzial bieten. Sowohl in Hamburg, als auch im Durchschnitt der sieben Oberzentren im Norden wird 2016 ein Mietwachstum von 1,2 Prozent erwartet.

Attraktiver Wohnstandort mit vergleichsweise günstigen Mieten
Die solide wirtschaftliche Entwicklung mit guten Arbeitsmarktdaten und die hohe Wohnraumnachfrage der Studenten wirken sich günstig auf den Oldenburger Wohnungsmarkt aus. Dass das Mietniveau dennoch mit einer durchschnittlichen Erstbezugsmiete von 8,50 Euro sowie einer maximalen Erstbezugsmiete von 11 Euro je Quadratmeter eher niedrig ist, dürfte an den überdurchschnittlichen Neubauzahlen liegen. Dank der Flächenreserven wie dem Alten Stadthafen wird das Wohnungsangebot auch zukünftig besser als andernorts mit dem zunehmenden Bedarf Schritt halten können. Für das Gesamtjahr 2016 ist mit steigenden Wohnungsmieten zu rechnen, die aber immer noch vergleichsweise günstig bleiben. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete wird mit einem Anstieg von 2,4 Prozent auf dem Niveau des Durchschnittswerts der sieben norddeutschen Oberzentren liegen. Betrachtet man aber den Vergleichswert regionaler Standorte bundesweit, wo der Mietzuwachs für 2016 mit 0,4 Prozent prognostiziert ist, so wird das Potenzial Oldenburgs deutlich.

Einzelhandel profitiert von guten Rahmenbedingungen
Die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel sind gut. Das Angebot der Filialisten in den zentralen 1A-Lagen Oldenburgs, der Achternstraße und der Lange Straße, wird von regionalen Geschäften optimal ergänzt. Das zentral am Marktplatz gelegene, 2011 eröffnete ECE-Einkaufszentrum Schlosshöfe hat das Einzelhandelsangebot zwar erweitert, die Anziehungskraft der Innenstadtlagen aber nicht negativ beeinträchtigt. Insofern sind und bleiben die Aussichten für den Oldenburger Einzelhandel günstig. Dass sich die Spitzenmiete mit 95 Euro je Quadratmeter noch immer im zweistelligen Bereich befindet, dürfte dem nahegelegenen Bremen geschuldet sein. Hinzu kommt die Konkurrenz peripherer Fachmachkonzepte wie dem famila Einkaufsland in Wechloy. Für das laufende Jahr ist erneut mit einer Steigerung der Einzelhandelsmieten von 2 Prozent zu rechnen. Damit wird sich auch Oldenburg, ebenso wie Osnabrück, im Vergleich mit den anderen regionalen Standorten Norddeutschlands, bei denen für 2016 ein Anstieg der Spitzenmieten im Einzelhandelssegment von 1,6 Prozent erwartet wird, überdurchschnittlich entwickeln. Legt man die erwartete durchschnittliche Mietsteigerung der Oberzentren bundesweit zugrunde, die bei 1,1 Prozent liegt, dann schneidet Oldenburg als attraktiver Einzelhandelsstandort noch deutlich besser ab.

Osnabrück: Büromarkt entwickelt sich bedarfsorientiert
Osnabrück ist mit 156.000 Einwohnern die viertgrößte Stadt Niedersachsens und profitiert als Wirtschaftsstandort von der hervorragenden Verkehrsanbindung, wovon die Logistikbranche in den vergangenen Jahren spürbar profitiert hat. Eine größere wirtschaftliche Bedeutung hat aber der weitgehend mittelständische Dienstleistungssektor. Zudem ist Osnabrück ein wichtiger Wissenschaftsstandort. Bis zum Jahr 2009 war Osnabrück außerdem mit 10.000 stationierten Soldaten einst der größte Standort der britischen Armee außerhalb Großbritanniens. Eine nachhaltig negative wirtschaftliche Entwicklung nach deren Abzug blieb aus. Mit weniger als eine Million Quadratmetern Fläche ist der Büromarkt Osnabrücks wie auch der Oldenburgs relativ klein. Die Spitzenmiete liegt mit 11,30 Euro je Quadratmeter im Jahr 2015 unter dem Durchschnitt norddeutscher Oberzentren. Überdurchschnittlich hat sich aber der Mietanstieg entwickelt, der seit 2010 verglichen mit anderen Oberzentren in Norddeutschland doppelt so schnell erfolgt ist. Die Leerstandsquote weist mit unter 4 Prozent ein sehr niedriges Niveau auf. Dies dürfte vor allem daran liegen, dass Büroentwicklungen bedarfsorientiert und nicht spekulativ entstehen. Die Anstiegsdynamik der Spitzenmiete wird sich im laufenden Jahr mit voraussichtlich 1,8 Prozent zwar verlangsamen, liegt genauso wie in Oldenburg aber spürbar über dem Durchschnitt norddeutscher Oberzentren von 1,2 Prozent.

Wohnungsmarkt profitiert von Konversionsflächen
Der Osnabrücker Wohnungsmarkt ist von der Umwandlung von Konversionsflächen geprägt. Durch den Abzug der britischen Streitkräfte wurden Kasernenareale mit einer Gesamtfläche von 160 Hektar frei und es kamen zwischen 2009 und 2011 relativ viele Bestandswohnungen auf den Markt. Mit der Angebotserweiterung ging ein spürbarer Rückgang der Neubauaktivitäten einher, sodass die Mietentwicklung konstant blieb. Zusammen mit Oldenburg ist Osnabrück der günstigste Wohnstandort unter den norddeutschen Oberzentren. Im Durchschnitt kostet eine Neubauwohnung 9 Euro je Quadratmeter, in den besten Lagen sind 2 Euro mehr zu zahlen. Inzwischen ist der Wohnungsbau wieder in Schwung gekommen, vor allem in den neu entstandenen Wohnvierteln auf den ehemaligen Militärflächen. Auf dem Gelände der 14 Hektar großen Scharnhorstkaserne entsteht derzeit ein Wissenschafts- und Wohnpark. Und für die 37 Hektar große Landwehrkaserne ist eine zukünftige Nutzung als Wohnviertel vorgesehen. Daher werden in den nächsten Jahren relativ viele Wohneinheiten neu auf den Markt kommen. Im Zusammenspiel mit der etwas langsamer steigenden Einwohnerzahl dürfte sich der Mietanstieg abbremsen. Gleichwohl dürften die Erstbezugsmieten aber immer noch um knapp 3 Prozent steigen und damit spürbar mehr als der Durchschnitt der norddeutschen Oberzentren mit 2,4 Prozent.

Attraktiver Shopping-Standort mit hohem Mietniveau
Osnabrück ist eine attraktive Einkaufsstadt, die von einem großen Einzugsgebiet mit annähernd einer Million Menschen profitiert. Dank des 2001 beschlossenen Einzelhandelskonzepts sind keine großen peripheren Shopping-Center oder Fachmarktstandorte in der näheren Umgebung entstanden. Allerdings kann das Angebot an passenden Flächen im Innenstadtbereich bei weitem nicht die Nachfrage decken. Die Situation hat sich auch durch die 2004 eröffnete und 2014 erweiterte Kamp-Promenade nicht dauerhaft gebessert. Dies spiegelt sich im kräftigen Anstieg der Spitzenmiete wider, die binnen zehn Jahren um fast 50 Prozent zugelegt hat. Die zentrale 1A-Lage ist die Große Straße. Neue Flächen in größerem Umfang kommen voraussichtlich erst 2018 mit dem Neumarkt-Karree hinzu. Etwas eher dürfte das spektakuläre Sporthaus von L+T, das als Attraktion ein Surfbecken bieten soll, fertig werden. Mit 110 Euro je Quadratmeter war die Spitzenmiete im Jahr 2015 gemessen an der Einwohnerzahl der Stadt relativ hoch. Nach der Nullrunde im Vorjahr dürfte der Quadratmeterpreis 2016 mit 1,8 Prozent etwas über dem Durchschnitt der sieben norddeutschen Oberzentren wieder steigen.

Gemeinsam erfolgreich in der Region
In den für Investoren weiterhin an Attraktivität gewinnenden Märkten der regionalen Immobilienstandorte sind lokale Marktkenntnis und -präsenz sowie ein regionales Netzwerk wichtige Faktoren für den nachhaltigen Erfolg. Auch in der Zukunftsregion Weser-Ems sind die Volksbanken und Raiffeisenbanken wichtige Partner der DG HYP für die gemeinschaftliche Kreditvergabe in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Denn für Investition mit vertretbarem Risiko ist das Know-how der Akteure vor Ort unerlässlich. Die Volksbanken und Raiffeisenbanken sind an den regionalen Standorten traditionell stark vertreten und kennen die Strukturen ihrer Märkte sehr genau. Diese Kenntnisse ergänzt die DG HYP durch spezifisches Immobilien-Know-how und eine individuelle Risikoeinschätzung. Durch dieses Zusammenspiel ist die genossenschaftliche FinanzGruppe optimal aufgestellt, um gemeinsam die Chancen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung erfolgreich zu nutzen.

Die DG HYP analysiert regelmäßig die Entwicklung der Immobilienmärkte in ihren Geschäftsgebieten. Die aktuelle Studie „Immobilienmarkt Norddeutschland 2016“ beleuchtet über die Marktentwicklung der drei Immobiliensegmente Einzelhandel, Büro und Wohnen hinaus das Potenzial von Konversionsflächen und geht auf die demografischen Implikationen für den Immobilienmarkt ein. Der Bericht steht unter www.dghyp.de zum Download bereit oder kann bei der DG HYP angefordert werden.