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18.12.2017

DG HYP veröffentlicht neue Studie „Immobilienmarkt Bayern 2017/2018“

Hohe Nachfrage nach Wohnungen und Büros treibt Mieten - Einzelhandel auf stabilem Niveau

Die DG HYP hat ihre aktuelle Studie „Immobilienmarkt Bayern 2017/2018“ veröffentlicht. Darin wurde die Entwicklung neben dem Top-Standort München an sieben Oberzentren in Bayern sowie dem Landkreis München in den Segmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen analysiert. Die Entwicklung auf dem bayerischen Immobilienmarkt profitiert unverändert von den überdurchschnittlichen Rahmenbedingen des Bundeslandes. „Die Landeshauptstadt München erzielt in allen untersuchten Marktsegmenten unter den Top-Standorten Spitzenwerte. In den sieben bayerischen Oberzentren folgt die Entwicklung dem bundesweiten Trend: Die Bürobeschäftigung nimmt stärker zu als die Bürofläche und wachsende Einwohnerzahlen in den Städten sorgen für hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Auf den Einzelhandelsimmobilienmärkten entwickeln sich die sieben untersuchten Oberzentren standortbezogen heterogen“, erläutert Dr. René Beckert, Leiter des DG HYP Immobilienzentrums München.

Im vorliegenden Immobilienmarktbericht wurden neben der Landeshauptstadt München die Städte Augsburg, Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Nürnberg, Regensburg und Würzburg untersucht. Außerdem wurde der Landkreis München berücksichtigt, der die bayerische Landeshauptstadt größtenteils umschließt. An allen betrachteten Standorten leben insgesamt knapp drei Millionen Menschen und damit etwa ein Viertel der bayerischen Bevölkerung.

Hohe Büroflächennachfrage, moderat steigende Mieten
Die acht untersuchten Standorte machen mit rund 23 Millionen Quadratmetern knapp die Hälfte des gesamten Büroflächenbestands in Bayern aus. 41 Prozent davon entfällt auf die Landeshauptstadt München. Die regionalen Standorte weisen in Bezug auf ihre Größe eine hohe Bandbreite auf. Mit knapp 500.000 Quadratmetern Fläche ist Fürth der kleinste Büromarkt, Nürnberg mit rund 3,6 Millionen Quadratmetern der größte.

In den betrachteten Städten ist die Bürobeschäftigung in den vergangenen Jahren stärker als die Bürofläche gewachsen. Gleichwohl wurde der Neubau trotz der erfolgreichen Wirtschaftsentwicklung in Bayern und der anhaltenden Nachfrage seit der Jahrtausendwende nicht im gleichen Umfang ausgeweitet. Vor diesem Hintergrund ist der vor einigen Jahren teilweise noch hohe Anteil leer stehender Büroflächen spürbar zurückgegangen. Besonders stark ist München mit einer Leerstandsquote von nur noch 2 Prozent betroffen. In den einzelnen bayerischen Oberzentren haben sich Leerstandsabbau und -quote heterogen entwickelt. Den niedrigsten Wert weist Erlangen mit etwas mehr als 1 Prozent auf. In Augsburg und Nürnberg sind aktuell 6 Prozent zu verzeichnen. Die anhaltende Nachfrage dürfte zu weiter steigenden Spitzenmieten bei rückläufigen Leerständen führen. An den sieben bayerischen regionalen Standorten liegen diese aktuell bei weniger als 3 Prozent. Der höchste Quadratmeterpreis von rund 14 Euro wird in Nürnberg, der niedrigste mit leicht über 10 Euro in Fürth erzielt. 2018 dürfte die Spitzenmiete im Durchschnitt der sieben Oberzentren um 1,5 Prozent steigen. In München ist mit einem Wachstum von knapp 3 Prozent zu rechnen.

Einzelhandel: stabile Mietentwicklung erwartet
Die Vorgaben für den Einzelhandel sind in Bayern grundsätzlich gut. Die positive konjunkturelle Lage geht im Durchschnitt der untersuchten Standorte mit einer an Vollbeschäftigung grenzenden Arbeitsmarktentwicklung, wachsenden Einwohnerzahlen und florierendem Tourismus einher. Dämpfend auf die Flächennachfrage wirkt sich der zunehmende Online-Handel aus. Die Entwicklung folgt damit dem bundesweiten Trend. Dies gilt insbesondere für Konsumgüter mit Ausnahme von Luxusartikeln sowie Lebensmitteln. Diese Entwicklung trifft jedoch nur bedingt auf die Top-Lagen der Innenstädte zu. Die dort vertretenen Einzelhändler haben ihre Vertriebsstrategien größtenteils an den wachsenden E-Commerce angepasst, indem der Präsenzhandel durch einen Online-Shop ergänzt wird.

In den untersuchten Städten weichen die Spitzenmieten teilweise stark voneinander ab. Teuerster Einzelhandelsstandort bundesweit ist mit großem Abstand München. Die bayerischen Oberzentren zählen hingegen nicht zum Spitzenfeld bezüglich der Mieten in Top-Lagen. Während diese in Nürnberg, Würzburg und Augsburg in etwa dem Durchschnitt deutscher Oberzentren entsprechen, sind sie an den übrigen vier regionalen Standorten unterdurchschnittlich. Fürth und Erlangen werden von Nürnberg als überragendem fränkischen Shopping-Standort überstrahlt. In Regensburg und Ingolstadt verhindern periphere Einkaufszentren und Outlets eine höhere Spitzenmiete.

Über alle Standorte hinweg reicht die Bandbreite von 40 Euro in Fürth über rund 80 Euro in Erlangen, Ingolstadt und Regensburg bis hin zu Nürnberg als Spitzenreiter mit einem Quadratmeterpreis von 145 Euro in sehr guten Einzelhandelslagen. Im Durchschnitt der untersuchten Städte liegt die Spitzenmiete bei knapp 110 Euro pro Quadratmeter und damit unter der bundesweiten Vergleichsmiete von 135 Euro. Für 2018 ist mit einer überwiegend stabilen Entwicklung zu rechnen. Gleichwohl sind vereinzelte Mietanstiege sowie geringfügige Rückgänge möglich.

Wohnungsmieten dürften rund 3 Prozent steigen
Die Bevölkerung in Bayern und damit auch der Wohnraumbedarf wachsen spürbar schneller als der bundesweite Trend. Vor diesem Hintergrund sind die Wohnungsmieten im Durchschnitt der untersuchten Standorte seit der Jahrtausendwende kontinuierlich gestiegen. In rund der Hälfte der Städte wurde in den zurückliegenden Jahren jedoch angemessen auf den starken Einwohnerzuwachs mit einem weitgehend passgenauen Wohnungsbau reagiert. So stehen der kräftig gestiegenen Zahl privater Haushalte seit 2006 in Erlangen, Fürth, Ingolstadt, Regensburg und Würzburg etwa in gleichem Umfang Wohnungsfertigstellungen gegenüber. Lücken beim Wohnungsbau ergeben sich dagegen in Augsburg, Nürnberg, dem Landkreis München und insbesondere in der bayerischen Landeshauptstadt. In Städten, die über Flächenreserven wie ehemalige Militärareale oder Industriebrachen verfügen, können neue Wohngebiete entstehen. An Standorten ohne solche Reserven ist das Bauen hingegen oft schwierig. Zum einen sind kaum noch Flächen vorhanden, zum anderen stößt eine intensive Nachverdichtung bestehender Wohngebiete häufig auf Widerstand der Anwohner.

Das gute Wohnungsangebot hat einem noch stärkeren Mietanstieg entgegengewirkt. Im Durchschnitt liegen die Erstbezugsmieten in mittleren Lagen in den bayerischen Oberzentren bei rund 11 Euro je Quadratmeter, im Spitzensegment bei 14 Euro. Erfreulich entwickelt haben sich die wirtschaftlich schwächeren Standorte Augsburg und Fürth, die mit einem vergleichsweise preiswerten Wohnungsangebot gute Alternativen zu den nahegelegenen teureren und wirtschaftlich prosperierenden Standorten München, Erlangen und Nürnberg darstellen. In München liegt die durchschnittliche Erstbezugsmiete bei 18,50 Euro je Quadratmeter. Im Spitzensegment dürfte in der nahen Zukunft ein Quadratmeterpreis von 25 Euro überschritten werden. Der Zuzug in die bayerischen Oberzentren dürfte sich vor diesem Hintergrund auf dem hohen Niveau der zurückliegenden Jahre fortsetzen. Städte, die den zuziehenden Fachkräften auch zeitgemäße Wohnungen und Häuser bieten können, bieten dabei Standortvorteile.

Auch 2018 wird sich der Anstieg der Wohnungsmieten fortsetzen, das Tempo dürfte angesichts des schon hohen Niveaus aber moderater ausfallen. Zudem haben die Fertigstellungszahlen zugenommen. Im Mittel der Oberzentren ist mit einem Wachstum der durchschnittlichen Erstbezugsmiete oberhalb von 2,5 Prozent zu rechnen. Nach einem überproportionalem Anstieg in München von fast 9 Prozent dürfte das Wachstum 2018 bei knapp 3 Prozent liegen.

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Studie "Immobilienmarkt Bayern 2017/2018" zum Download