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12.06.2017

DG HYP veröffentlicht neue Studie „Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 2017“

Große Standortunterschiede, gleiche Trends - Mieten für Büro- und Wohnimmobilien steigen - Einzelhandelsmieten stagnieren

Die DG HYP hat ihre aktuelle Studie „Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland 2017“ veröffentlicht. Darin wird die Entwicklung an zehn Immobilienstandorten in den Segmenten Büro, Einzelhandel und Wohnen untersucht. Ralf Streckfuss, Leiter des DG HYP Immobilienzentrums in Frankfurt, erläutert: „Die Studie zeigt, dass sich die betrachteten Städte in Hessen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland zwar heterogen entwickeln, insgesamt aber dem bundesweiten Trend folgen. Während die Einzelhandelsmieten 2017 stabil bleiben dürften, wird sich der moderate Aufwärtstrend an den Büromärkten fortsetzen. Die besten Aussichten haben die Wohnimmobilienmärkte, auf denen mit einem leicht über dem Bundesdurchschnitt liegenden Anstieg der Erstbezugsmieten zu rechnen ist.“

Mit dem Top-Standort Frankfurt sowie den Oberzentren Darmstadt, Mainz und Wiesbaden sind in dem Bericht vier Städte aus dem wirtschaftsstarken Rhein-Main-Gebiet enthalten. Die traditionsreichen Industriestandorte Kaiserlautern, Kassel und Saarbrücken können angesichts ihrer mittelständischen Prägung punkten. Gießen, Mainz und Trier sind Dienstleistungszentren mit dem Schwerpunkt Verwaltung und großen Universitäten.

Büromärkte im Rhein-Main-Gebiet mit besten Aussichten

Die in der Studie untersuchten Büromärkte weisen in Bezug auf ihre Größe eine hohe Bandbreite auf. Mit knapp 400.000 Quadratmetern Fläche ist Fulda der kleinste, Frankfurt mit über 10 Millionen Quadratmetern der größte analysierte Büromarkt. Einem eher ruhigen Marktgeschehen in Fulda, Gießen, Kaiserslautern, Kassel, Mainz und Trier stehen rege Aktivitäten in Saarbrücken, Darmstadt und Wiesbaden gegenüber. Eine Ausnahmestellung nimmt Frankfurt als teuerster deutscher Bürostandort ein. Angesichts einer intensiven Flächennachfrage bei geringer Angebotsausweitung ist die Leerstandsquote überall niedrig mit Ausnahme der Mainmetropole mit 10,7 Prozent. Mit durchschnittlich 4,8 Prozent liegt der Wert unter dem Referenzindex bundesweiter Oberzentren von 5,6 Prozent.

Die Bürospitzenmiete ist in allen analysierten Städten seit 2006 durchweg gestiegen. Höhe und Anstiegsdynamik weisen jedoch große Unterschiede auf. Während in Kaiserslautern gut 9 Euro pro Quadratmeter in Spitzenlagen verlangt werden, ist in Frankfurt knapp das Vierfache zu zahlen. Die höchsten Büromieten unter den Oberzentren werden an den drei weiteren Standorten im Rhein-Main-Gebiet erzielt, die von der Nähe zur Finanzmetropole profitieren. In Darmstadt und Mainz liegt die Bürospitzenmiete bei gut 13 Euro je Quadratmeter, in Wiesbaden sind 14,50 Euro zu zahlen. Am unteren Ende der Skala befindet sich Kaiserslautern mit einem Quadratmeterpreis in Spitzenlagen von 9,20 Euro. Im Durchschnitt aller Standorte ohne Frankfurt waren im vergangenen Jahr 12,20 Euro zu zahlen. Für 2017 ist in den neun analysierten Oberzentren mit einem moderaten Mietzuwachs von 1,5 Prozent zu rechnen. In Frankfurt dürfte die Spitzenmiete im laufenden Jahr um bis zu 3 Prozent ansteigen, sofern der „Brexit“ für zusätzlich Nachfrage am Büromarkt sorgt.

Einzelhandel: stabile Mietentwicklung erwartet

An allen in der Studie betrachteten Einzelhandelsstandorten sind die Spitzenmieten in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Während Städte wie Fulda, Kassel und Wiesbaden vom Tourismus profitieren, wirken sich in Trier, Darmstadt oder Gießen zudem steigende Einwohnerzahlen positiv auf Einzelhandelsumsätze und Flächennachfrage aus. Die Bandbreite der Spitzenmieten je Quadratmeter reicht in den analysierten Oberzentren von knapp über 50 Euro im relativ kleinen Fulda bis zu 135 Euro in Wiesbaden, der einwohnermäßig größten analysierten Stadt nach Frankfurt. Im Durchschnitt der untersuchten regionalen Einzelhandelsstandorte lag die Spitzenmiete 2016 bei 100 Euro pro Quadratmeter. Für das laufende Jahr ist mit einer überwiegend stabilen Mietentwicklung an den betrachteten Standorten zu rechnen. Zuwächse sind nur vereinzelt zu erwarten. Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind zwar nach wie vor günstig. Gleichwohl wirkt die leicht angezogene Inflation dämpfend auf das Einkommen der privaten Haushalte. Hinzu kommen das in den vergangenen Jahren bereits spürbar gestiegene Mietniveau und die zunehmende Konkurrenz, die vom Online-Shopping ausgeht. Verbesserte E-Commerce-Angebote und kürzere Lieferzeiten könnten insbesondere Standorte mit großflächigen Einzugsgebieten belasten.

Wohnungsmieten mit überdurchschnittlichem Wachstum

Auf den Wohnimmobilienmärkten ist die Bevölkerung der zehn analysierten Standorte seit der Jahrtausendwende um rund 200.000 Menschen bzw. 10 Prozent gewachsen. Die Entwicklung ist jedoch höchst unterschiedlich verlaufen. Während Städte wie Frankfurt, Darmstadt, Gießen und Trier ein spürbares Einwohnerwachstum verzeichneten, stagnierte der Bevölkerungszuwachs in Kaiserslautern und Kassel. In Saarbrücken war er zwischenzeitlich sogar rückläufig. Mittlerweile steigen die Einwohnerzahlen aber an allen betrachteten Standorten wieder an. Neben der wachsenden Bevölkerung nimmt die durchschnittliche Personenzahl je Haushalt ab, sodass der Wohnungsbedarf in den vergangenen Jahren überproportional zugenommen hat. In den Metropolen ist die Leerstandsreserve am Wohnungsmarkt inzwischen abgebaut. Dadurch sind die Wohnungsmieten kräftig gestiegen. In Frankfurt werden bei Erstbezug fast 15 Euro je Quadratmeter verlangt. In den Oberzentren reicht die Höhe von derzeit 6,60 Euro je Quadratmeter in Kaiserslautern bis zu knapp 12 Euro in Mainz. Auch in Darmstadt, Trier und Wiesbaden sind mit rund 11 Euro relativ hohe Erstbezugsmieten zu zahlen. Ursächlich dafür ist die intensive Nachfrage bei einem knappen Angebot. Dies gilt auch für Städte mit einer verhaltenen Einwohnerentwicklung, in denen es an attraktiven und zeitgemäßen Wohnungen fehlt. Deshalb dürfte das Mietniveau auch 2017 steigen, jedoch mit nachlassender Dynamik. Zum einen befinden sich die Mieten bereits auf hohem Niveau, zum anderen hat der Wohnungsbau wieder angezogen. Gleichwohl ist für das laufende Jahr in den analysierten Oberzentren mit einem Anstieg der Erstbezugsmieten von 2,6 Prozent und in Frankfurt von über 3 Prozent zu rechnen, der über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Pressemitteilung als PDF zum Download

Marktbericht "Immobilienmärkte in Hessen, Rheinland-Pfalz und im Saarland 2017" zum Download