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Presseinformation

04.10.2017

DG HYP veröffentlicht Immobilienmarktbericht Deutschland 2017/2018

Knappes Angebot treibt Büro- und Wohnungsmieten - Einzelhandelsmieten stabil auf hohem Niveau

Der deutsche Immobilienmarkt profitiert unverändert von den positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten. In den Segmenten Büro und Wohnen übertrifft der Flächenbedarf in den deutschen Metropolen nach wie vor die Fertigstellungszahlen, sodass für 2017 und 2018 mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen ist. Im Einzelhandel ist an den sieben Top-Standorten vorerst nicht mit weiterem Wachstum zu rechnen. Ursächlich dafür sind das hohe Niveau der Spitzenmieten und der zunehmende Online-Handel.

Zu diesen Ergebnissen kommt eine aktuelle Studie der DG HYP, die die Entwicklung in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München untersucht hat. Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DG HYP, sagt: „Im europäischen Vergleich ist Deutschland ein gefragter Investitionsstandort. Die stabile wirtschaftliche Lage bildet das Fundament für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Immobilien. Obwohl der Rückenwind von der Zinsfront nachlässt, erwarten wir, dass die positive Immobilienkonjunktur sich auch 2018 fortsetzt.“

Büroflächen unverändert gefragt
Auf dem Büromarkt der sieben Top-Standorte ist die Flächennachfrage angesichts der stabilen konjunkturellen Lage und dem damit verbundenen Beschäftigungsaufbau nach wie vor hoch. Neue Büroflächen entstehen gemessen am Bedarf jedoch verhalten. Zudem wurden leerstehende und kaum noch vermietbare Büroobjekte in Wohn- oder Hotelimmobilien umgewandelt, sodass die Leerstandsquote kontinuierlich sinkt und die Mieten steigen. Die niedrigsten Leerstandsquoten mit knapp unter 3 bzw. knapp über 2 Prozent werden in München und Berlin erzielt, gefolgt von Stuttgart. Hamburg und Köln liegen mit rund 5 Prozent im Durchschnitt der sieben Metropolen. Den höchsten Leerstand weist Frankfurt mit 10 Prozent auf. Obwohl die Entwicklung neuer Büroflächen nicht dem starken Wachstum der Bürobeschäftigten standhalten kann, ist der Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt aller untersuchten Standorte mit nicht ganz 25 Prozent moderat ausgefallen. Lediglich in Berlin hat das Wachstum mit fast 40 Prozent einen überdurchschnittlichen Wert erreicht. Ursächlich für den weitestgehend moderaten Mietanstieg ist ein besonnenes Agieren der Unternehmen, die nicht jeden Mietpreis akzeptieren. Im laufenden und kommenden Jahr dürfte die Spitzenmiete im Durchschnitt der Standorte um jeweils 2,6 Prozent zulegen.

Wohnungsbau weiterhin unter dem Bedarf
In den vergangenen fünf Jahren ist die kumulierte Einwohnerzahl an den Top-Standorten jährlich um 1,2 Prozent gewachsen. Daraus resultiert eine zunehmende Bedarfslücke am Wohnungsmarkt. Verstärkt wird der Wohnungsbedarf durch den Trend zu weniger Personen je Haushalt. Fehlendes Bauland in den Großstädten und Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft begrenzen den dringend benötigten Wohnungsbau. Zwischen den einzelnen Standorten bestehen große Unterschiede bei den Bauaktivitäten. So wird in Frankfurt und München in Relation zur Einwohnerzahl mit sechs beziehungsweise fünf Wohnungen auf tausend Einwohner schon seit 2010 am meisten gebaut, während in Berlin und Hamburg die Bauaktivitäten am stärksten ausgeweitet wurden. Die Wohnungsmieten steigen seit einigen Jahren an allen Top-Standorten kontinuierlich, jedoch mit unterschiedlicher Dynamik. Während sie in Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Köln etwas moderater zulegen, ziehen die Mieten in Frankfurt und München trotz des höheren Niveaus schneller an. Ein noch kräftigerer Anstieg ist in Stuttgart zu verzeichnen. Durch die unterschiedliche Mietdynamik ist die Bandbreite der Wohnungsmieten zwischen den sieben Standorten in den vergangenen Jahren größer geworden. Die durchschnittliche Erstbezugsmiete reichte Mitte 2017 von 12 Euro je Quadratmeter in Berlin bis 18 Euro in München. Durch den anhaltend hohen Zuzug, die bestehend große Bedarfslücke und nicht ausreichende Wohnbauaktivitäten werden die Wohnungsmieten an allen sieben Top-Standorten auch weiterhin zulegen. Für das laufende Jahr ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Erstbezugsmiete von 3,5 Prozent zu rechnen. 2018 dürfte sich das Mietwachstum auf 2,6 Prozent verlangsamen.

Einzelhandelsmieten verharren auf hohem Niveau
Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen, eine gute Beschäftigungslage, kontinuierliches Einwohnerwachstum und gestiegene Besucherzahlen wirken sich konsumfördernd auf den Einzelhandel an den sieben Top-Standorten aus. Dank des wachsenden Kundenpotenzials ist der zunehmende Online-Handel für den innerstädtischen Einzelhandel bislang keine Belastung. Angesichts der hohen Nachfrage in den Spitzenlagen der Top-Standorte ist das Mietniveau in der vergangenen Dekade spürbar gestiegen, jedoch mit großen Unterschieden. Im Gegensatz zu Köln und Stuttgart mit einem Zehn-Jahres-Plus von 30 Prozent konnte die Berliner Spitzenmiete um fast 60 Prozent doppelt so kräftig zulegen. In München ist der Zuwachs mit 35 Prozent ebenfalls geringer ausgefallen, was dem schon hohen Ausgangsniveau geschuldet sein dürfte. Durchschnittliche Mietzuwächse von 40 bis 50 Prozent wurden in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg erzielt. Zur Jahresmitte 2017 reichte die Bandbreite von 250 Euro in Stuttgart und knapp darüber in Köln bis zu 345 Euro in München. Düsseldorf und Hamburg erreichen mit 285 Euro nicht ganz den Durchschnitt der Top-Standorte von knapp 300 Euro je Quadratmeter. Frankfurts Spitzenmiete liegt dazu in etwa gleichauf, Berlin etwas darüber. Während die Spitzenmiete 2016 im Durchschnitt der Top-Standorte dank Zuwächsen in Berlin, Düsseldorf und Köln noch um knapp 2 Prozent zugelegt hat, könnte es 2017 in Düsseldorf und Köln noch zu einem leichten Mietwachstum kommen. Für das kommende Jahr rechnen wir angesichts des hohen Niveaus mit einer Stagnation der Handelsmieten in sehr guten Lagen an allen sieben Top-Standorten.

Pressemitteilung als PDF zum Download

Studie "Immobilienmarkt Deutschland 2017/2018" zum Download